Identifier le prêteur privé par excellence

1) La conception créative

Le montant du prêt à accorder est la constante de cette équation. Idéalement, la formule tiendra compte des liquidités du client. On a deux possibilités : abaisser le taux d’intérêt (contre des frais supérieurs) ou augmenter le taux d’intérêt (contre des frais inférieurs).

Qu’on fasse l’un ou l’autre, on prête le même montant d’argent au client. Mais en adaptant la structure de remboursement selon les liquidités disponibles, on s’assure que l’emprunteur aura les moyens de rembourser.

2) La personnalisation du prêt

En personnalisant la durée (le terme) du prêt hypothécaire, on peut faire économiser les indemnités de remboursement au client. Habituellement, le remboursement d’un prêt avant la fin du contrat entraîne une indemnité. M. Galli suggère aux courtiers de convaincre le prêteur privé d’accorder un terme adapté aux besoins du client.

Autre point à considérer : vérifier si le prêteur acceptera plusieurs “collatéraux.” Les institutions financières traditionnelles les refusent, mais plusieurs prêteurs privés y voient un outil valable, ajoutant davantage de sécurité à la transaction. Si le prêteur privé accepte plus d’un “collatéral,” on ajoute alors au moins une propriété à l’équation, comme par exemple un chalet ou un condo qui appartient au client ou à un membre de sa famille. Le client a maintenant plus à perdre, mais c’est parfois la seule manière pour lui d’obtenir un nouveau prêt hypothécaire. “Dans notre langage, c’est le ‘collatéral émotionnel,’ ” explique M. Galli. “Il y a les vraies sûretés (les propriétés), mais côté émotionnel, allez-vous courir le risque d’entraîner vos proches à couler et perdre leur maison? La plupart du temps, la réponse est non.”.

3) La stratégie de sortie

En plus d’avoir un moyen de s’en sortir, le client devrait avoir l’occasion de redresser sa cote de crédit.

Certains prêteurs alternatifs proposent une solution intéressante : une carte de crédit avec garantie, dont le dépôt est inclus dans le prêt hypothécaire. Certains prêteurs vont même aider le client à rembourser et à conserver ses marges de crédit. En gardant son crédit actif, le client a plus de chance de retourner éventuellement vers une source plus traditionnelle de financement.

2) Le prêteur est-il en mesure de financer le prêt?

Même si le prêteur dispose d’une source crédible de fonds, il n’a pas nécessairement le volume de fonds requis pour financer le prêt. “Il arrive qu’un prêteur ait les yeux plus gros que la pensée,” précise M. Galli. “Au moment de débourser, il n’a pas assez d’argent. C’est un peu comme abandonner son fiancé devant l’autel. C’est néfaste parce que l’emprunteur est en défaut de paiement : il va perdre sa maison.” Il conseille au courtier de se renseigner auprès de son réseau : un prêteur problématique a habituellement des antécédents.

3) Le prêteur divulgue-t-il toutes les modalités du contrat, les frais, les pénalités?

Le manque de transparence est un signe caractéristique du prêteur qui démontre une tendance plus marquée vers la reprise de possession.

On demandera donc d’abord à connaître la politique du prêteur sur les retards et les arrérages. La manière douce consiste à téléphoner au client pour prendre un arrangement. La manière dure fait appel à des pénalités, à une hausse automatique
du taux d’intérêt, à l’envoi immédiat d’un agent de recouvrement ou au recours aux tribunaux pour reprendre possession de la propriété.

Le client doit aussi savoir ce qui arrivera à son client si celui-ci ne rembourse pas le prêt. Le prêteur axé sur le remboursement travaillera avec le client pour trouver une solution, par exemple en offrant de prolonger le terme du prêt d’un à trois mois. Au cours de son processus d’évaluation du prêteur, le client doit pouvoir visualiser à quelle vitesse le prêteur privé passera en mode “reprise de possession.”

Finalement, le prêteur doit être prêt à divulguer au courtier sa structure tarifaire détaillée, avec tous les frais et les indemnités possibles. C’est là où le client doit être attentif.

Le prêteur exige-t-il des frais pour l’émission d’une évaluation ou d’une approbation hypothécaire? Il y a parfois des frais non divulgués et non remboursables que le client doit acquitter avant même l’approbation du nouveau prêt.

Y a-t-il des frais de sortie? Il peut s’agir de frais de fermeture du compte, de frais de relevé de compte, voir d’indemnités. Le client doit savoir quelles sont les pénalités associées à un défaut de paiement, ainsi que l’effet de ce défaut sur le taux d’intérêt. Si le prêteur offre des renouvellements, il doit indiquer si ou comment la fluctuation de taux sera affectée.

“Certains prêteurs facturent des frais de copie de relevé et des pénalités à la fin du terme, même si le client a respecté les modalités du contrat,” révèle M. Galli. “Il y a des prêteurs qui facturent un montant “x,” d’autres qui fonctionnent au pourcentage du contrat. Même si le client a respecté le contrat et qu’il est en mesure de rembourser son prêt, il y a parfois des frais cachés, ce qui nous ramène à la question de la divulgation.”

Ces renseignements devraient être exposés au client et inclus dans le formulaire d’approbation de prêt, avant de passer chez le notaire ou l’avocat. La transparence du prêteur est un signe important assurant le courtier qu’il est sur la bonne piste pour trouver une solution réelle au problème de son client.

5) Quelle est la vitesse de réaction du prêteur?

Cette question comporte deux éléments : l’empressement du prêteur à souscrire un prêt et sa rapidité à le financer. Il peut approuver le prêt le jour même ou le lendemain, mais la démarche peut aussi prendre plusieurs jours, voire quelques semaines. Quant à la capacité de financement, elle est en lien avec la crédibilité et le volume du financement. Certains prêteurs doivent attendre plusieurs semaines avant de pouvoir produire le prêt.